*** O que é a Administração Interna? E o que é a Administração Externa? Quando existe uma administração externa podem existir administradores internos?

A administração é só uma, a que for designada/eleita em Assembleia Geral.

Diz-se interna, quando é exercida por um ( ou mais) condóminos. A administração diz-se externa quando não é exercida por proprietário(s).

Assim se poderá conluir que, quando a administração é externa, não se compreende a existência de administradores internos. Muitas vezes para facilitar a colaboração com a administração são designados proprietários que se designam habitualmente por "Delegados" ou "Comissão de Acompanhamento".

*** Unidade ou Pluralidade de Administradores?

Por Profª Doutora Sandra Passinhas

A nossa opinião, segundo a qual o administrador é um órgão singular, encontra forte apoio legal. Nos termos do artigo 1430.º, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. A lei nunca faz referência à existência de vários administradores, impondo até que o regulamento do condomínio preveja e regule o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste (artigo 7.º do DL 268/94).

Outro indício forte encontramos na expressão “decisões do administrador” (cfr. artigo 1434.º, n.º 1). O legislador refere-se a decisões do administrador, quando é normal entender-se que as deliberações correspondem a manifestações de vontade de órgãos plurais e as decisões correspondem a declarações de vontade de órgãos singulares.

LER O ARTIGO COMPLETO EM www.APEGAC.com

*** A "Declaração de Dívida" deve ser cobrada? Ao condomínio ou ao condómino?

As alterações introduzidas ao Código Civil, pela Lei 8/2022 de 10 de janeiro, incluíram a alteração do Artigo 54º do Código do Notariado, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de agosto e a alínea q) do Nº1 do Artigo 1.436º e nº 1 do Artigo 1437º do Código Civil, passaram a tornar obrigatória a apresentação da “declaração de dívida do condómino”, quando for solicitada, nomeadamente para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário.

A emissão desta “declaração de dívida do condómino” inclui:

• Discriminação do montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, por:
  • especificação da sua natureza;
  • montantes;
  • prazos de pagamento.
  • Discriminação das dívidas existentes (caso se verifiquem)
    • respectiva natureza
    • montantes
    • datas de constituição
    • datas de vencimento

É comummente aceite e perfeitamente razoável que, em contrapartida da emissão da declaração de dívida ou de encargos de condomínio, seja devida ao Administrador uma remuneração, ficando a mesma a cargo do condómino vendedor. Assim acontece noutros países, e entre outros, na Europa em Espanha, França e Itália.

Não se vislumbra motivo para um entendimento diferente em Portugal.

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O prazo estipulado pela Lei, para disponibilização desta declaração ao condómino requisitante é de 10 dias, o que de forma geral implica a utilização de recursos extraordinários para o atendimento deste tipo de solicitação, já que naturalmente pela sua natureza e timing não se insere nos procedimentos de rotina programados no dia a dia da gestão do condomínio.

A execução deste procedimento, atribuída ao administrador, por naturalmente ser quem tem acesso à informação da conta-corrente dos condóminos, não tem cabimento nos serviços contratados pelo Condomínio, uma vez que se trata de um procedimento que respeita exclusivamente a um condómino, e a sua emissão é de per se um procedimento extraordinário O bom senso determina que um valor fixo de honorários respeita a um determinado volume de recursos e horas de trabalho esperado, em termos médios, ao longo do período contratado, tendo em consideração as premissas conhecidas, à partida, respeitantes às funções inerentes ao mandato de administrador.

Deverá, portanto, ser considerado, à priori, que a avença proposta é o valor considerado para a prestação de serviços de administração, considerando o desempenho do mandato de administrador, em situação de normalidade de cumprimento de todos os intervenientes no processo e sem ocorrências extraordinárias.

 Seria até de alguma injustiça para o condomínio se o preço proposto para os honorários de administração contemplasse a eventualidade de incumprimentos ou de eventos extraordinários, sem a garantia apriorística que viessem a ter lugar.

Desta forma, a empresa mandatada para administrar o condomínio, que presta serviços de gestão e administração das partes comuns do edifício, face à evidente necessidade de mobilização de recursos pontuais e extraordinários para a emissão de Certidão de Dívida do Condómino, estabelece um valor considerado razoável, a pagar pelo condómino requerente, no montante de 32,00€ + IVA à taxa legal.

Para melhor entendimento desta questão não podemos deixar de referir a experiência de outros países europeus (publicada pela ANPACondomínios)

a) Espanha

A declaração de inexistência de dívidas (“declaración de deuda“) é obrigatória desde 1999, no acto público de transmissão da fracção, a qualquer título que seja, oneroso ou não. Desde 2013, em caso de ocultação de dívidas pelo vendedor, a fracção responde pelas dívidas vencidas na anuidade em curso e nas três anuidades anteriores, com direito de regresso do comprador sobre o vendedor. O “Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas” fornece uma plataforma para a emissão das declarações, interligada com as plataformas notariais.

Deixou de ser publicado em 2009 o barómetro indicativo de honorários propostos pelos Colégios provinciais. O valor usualmente praticado oscila entre os 35 e os 50 €, cobrado ao vendedor.

b) França

A declaração (“état-daté”) é obrigatória desde 1965 em caso de transmissão a título oneroso. Caso se estabeleça a existência de dívidas ao condomínio, o notário procede à retenção do respectivo valor, para ser entregue ao condomínio.

Enquanto prevalece noutros países o princípio da liberdade na fixação dos preços, os honorários do Administrador foram limitados, em 2020, ao valor de 380,00 euros, cobrados ao condómino vendedor, independentemente do número de fracções transmitidas.

c) Itália

A declaração (“liberatoria condominiale“) está prevista no Código Civil. Mesmo não sendo de apresentação obrigatória nos atos de transmissão, é usualmente solicitada pelos notários. Independentemente da declaração, o adquirente obriga-se solidariamente com o vendedor quanto aos encargos ordinários (não aos extraordinários) do ano corrente e do ano anterior.

É habitualmente cobrado um valor entre 50 e 70 euros pela declaração, que reporta ao ano em curso e ao ano anterior.

A comparação poderia ser alargada à Alemanha, Países Baixos, etc., para demonstrar que as declarações de encargos ou dívidas de condomínio, produzidas para efeito de actos de transmissão onerosa de fracções, importam geralmente a cobrança de um serviço pelas administrações profissionais, aos condóminos vendedores.

Relevam para a cobrança do serviço de emissão da declaração, ao condómino vendedor, as justificações já aceites e estabilizadas noutros países europeus:

O contrato de compra e venda é um acto privado, sendo igualmente privado o acto da emissão da declaração, à margem das relações entre o Administrador e o Condomínio. Nesse sentido, a Audiencia Provincial de Girona (Sección 1ª de 6-10-2004) decidiu, por exemplo, que “se tal certificado se emite no interesse do transmitente da fracção que se pretende vender, é claro que quem deve pagar os honorários a que possa ter direito o Administrador apenas pode ser o vendedor”.

Assim, o custo da emissão da declaração não deveria ser incluído nos honorários convencionados entre o Administrador e o Condomínio, sendo um serviço prestado pelo Administrador ao condómino vendedor.

A Autoridade para a Concorrência francesa admitiu as posições apresentadas pelas associações profissionais, designadamente:

(i)               a declaração acarreta uma responsabilidade acrescida para o Administrador, que pode ser responsabilizado por erros ou por declarações falsas;

(ii)             os pedidos de emissão de declarações perturbam o fluxo e as rotinas de trabalho dos profissionais;

(iii)            a emissão de uma declaração no decurso do ano, sem contas aprovadas pela assembleia de condóminos, implica um trabalho acrescido para o Administrador, como a conferência dos pagamentos efectuados pelo condómino, a verificação da inexistência de processos de cobrança nos quais possam ter sido reclamados valores que ainda não foram transpostos para a conta corrente do condómino, por exemplo;

(iv)           a elaboração e a assinatura da declaração mobilizam a intervenção de pessoal qualificado para o efeito (técnico de contas, assinatura qualificada do responsável da empresa).

Pelo exposto mais em pormenor, não restarão dúvidas que seja devida ao Administrador uma remuneração, ficando a mesma a cargo do condómino vendedor.

Fonte e mais informação em: https://anpacondominios.pt/2022/06/14/pode-o-administrador-cobrar-a-declaracao-de-encargos-de-condominio/

*** A quem compete a conservação e manutenção dos terraços de cobertura cujo uso seja exclusivo? Ao condomínio ou ao condómino?

PROPRIEDADE HORIZONTAL / TERRAÇOS / OBRAS

Sabemos que os Terraços são áreas de algum conflito. Há terraços que, mesmo sendo  de cobertura, foram – e estão - incluídos nas fracções autónomas por força do conteúdo da Propriedade Horizontal (Escritura notarial)

Mas o Código Civil afirma a sua qualidade de Parte Comum. Então a compreensão das situações diverge nos Tribunais. O objectivo da informação abaixo é contribuir, na medida do possível, para uma melhor compreensão da situação.

 Artigo 1424º do Código Civil, nº 3: As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

Artigo 1424º do Código Civil, nº : Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável

A questão de base, no contexto da propriedade horizontal, consiste na responsabilidade dos custos de impermeabilização dos terraços de cobertura, com uso exclusivo por um ou mais condóminos, ser atribuível ao condomínio, sendo paga pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas frações ou ao (s) condómino(s) que tenham o usos exclusivo.

O acórdão da Relação do Porto, no processo JTRP00040973 de 19.12.2007 e o acórdão da Relação de Lisboa, no Processo 190/14TJLSB.L1-1   de 8.11.2016 atribuem a responsabilidade aos condóminos que têm o uso exclusivo dos terraços, considerando que a impermeabilização dos terraços é um custo incluído nas obrigações de limpeza, conservação e manutenção a que estão obrigados esses condóminos.

Já os acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra (processo 128/16.5T8SAT.C1 ) de 10/9/2019; do Tribunal da Relação do Porto (processo 449/15.4T8ILH.P1) de 11/10/2018 , do Supremo Tribunal de Justiça (processo 1989/09.0TVPRT.P2.S1 de 12.10.2017 ), do Supremo Tribunal de Justiça (processo 211/12.6TVLSB.L2S1) de 09/06/2016 e ainda o Acórdão nº 572/15.5T8SSB.E1.S1 do Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 06 de Novembro de 2018 entendem que  as despesas de simples manutenção/conservação dos terraços devem ficar a cargo dos condóminos que têm o seu uso exclusivo.

Porém, quando estejam em causa efeitos estruturais manifestados ao nível dos terraços, cujas reparações gerem um benefício comum a todos os condóminos, todos deverão participar no custo das reparações.

Ficará também claro que “(…) as obras destinadas a reparar as deficiências estruturais dos terraços ou mesmo a manutenção dos materiais que asseguram a função dos terraços enquanto cobertura são da responsabilidade do condomínio”.

No caso, as obras decorrentes de deficiências estruturais ao nível da impermeabilização e das estruturas de escoamento de águas que sejam necessárias efetuar nos terraços de cobertura dos edifícios não resultam do uso normal dos mesmos pelos condóminos que deles se servem em exclusividade, concluindo que os condóminos devem participar nos custos das respetivas reparações, na proporção do valor das suas frações.

Assim será de ter em consideração que a tendência interpretativa, por parte das instâncias judiciais, nomeadamente Tribunais da Relação e Supremo Tribunal de Justiça sobre a  atribuição de responsabilidades dos custos de impermeabilização de terraços de cobertura, de uso exclusivo, agora reforçada pela publicação da Lei 8/2022 de 10 de janeiro, tem vindo a ser alterada em relação ao que se passava até 2016, no sentido de responsabilizar todos os condóminos por esses custos, em particular quando afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, .

Da leitura de todos os acórdãos poder-se-á observar que, no essencial, não estando a impermeabilização de terraços especificamente considerada na legislação, as conclusões possam variar à volta do conceito técnico da impermeabilização dos terraços visitáveis (como será o caso dos que têm uso exclusivo) como uma reparação estrutural ou como uma ação de limpeza/conservação/manutenção.

Esta questão só poderá se aprofundada a partir de um parecer técnico emitido por um técnico especialista em Conservação e Manutenção de Edifícios em Serviço.

Naturalmente, que se tiver existido atuação, por parte dos utilizadores exclusivos, que comprovadamente tenha provocado danos ao nível das estruturas de impermeabilização e isolamento do terraço, esse facto será determinante, se provado, na atribuição da responsabilidade pela reparação.

*** A Administração dos Condomínios deve ser feita por uma Empresa Especializada? Por que motivo?

A APEGAC responde: Considerando que a habitação própria, em regime de propriedade horizontal, é para cerca de 4 milhões de portugueses uma realidade e que para uma parte significativa destas pessoas constitui um investimento muito significativo para o património familiar, a sua boa gestão e conservação deverá ser, na perspetiva da APEGAC, uma questão merecedora de grande atenção e cuidado.

Se acrescermos a este facto a obrigatoriedade de cumprimento de normas e requisitos legais inerentes à condição de proprietário e de condómino, nomeadamente nos campos da fiscalidade, da segurança das relações laborais da responsabilidade na manutenção e reabilitação urbanas, para além da necessidade de uma gestão cuidada, atenta e independente dos recursos inerentes à gestão da compropriedade, a APEGAC recomenda que a contratação de uma empresa de gestão e administração de condomínios será, seguramente um valor acrescentado na gestão patrimonial e na qualidade de vida dos condomínios.

Esta recomendação não deixa de entender que os condóminos deverão ser criteriosos na seleção e contratação de prestadores de serviços, de forma a assegurarem que a gestão e administração do seu património comum serão adjudicadas a uma entidade, com qualificações e competências específicas, dedicada à gestão e administração de condomínios. LER O ARTIGO COMPLETO EM www.APEGAC.com

*** Quanto Custa Administrar um Condomínio Habitacional?

A APEGAC responde: "Esta dúvida deverá estar presente sempre que os condóminos de um edifício, em regime de propriedade horizontal, pretenderem contratar os serviços profissionais de uma Empresa de Administração de Condomínios".

Postado no FaceBook pela GNR em 28/04/2020

Sabia que o «Ruído de vizinhança» é o ruído associado ao uso habitacional e às atividades que lhe são inerentes, produzido diretamente por alguém ou por intermédio de outrem, por coisa à sua guarda ou animal colocado sob a sua responsabilidade, que, pela sua duração, repetição ou intensidade, seja suscetível de afetar a saúde pública ou a tranquilidade da vizinhança?

As autoridades podem:

- ordenar ao produtor de ruído de vizinhança, produzido entre as 23 e as 7 horas, a doção das medidas adequadas para fazer cessar imediatamente a incoodidade;

- fixar ao produtor de ruído de vizinhança entre as 7 e as 23 horas um prazo para fazer cessar a incomodidade.

Relativamente às obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços que constituam fonte de ruído apenas podem ser realizadas em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas, não se encontrando sujeitas à emissão de licença especial de ruído. O responsável pela execução das obras afixa em local acessível aos utilizadores do edifício a duração prevista das obras e, quando possível, o período horário no qual prevê que ocorra a maior intensidade de ruído.

Consulte o Posto da sua área residencial.

*** O Condomínio pode instalar um sistema de VideoVigilância (CCTV)?

A utilização deste serviço implica a restrição do direito de reserva de vida privada, por isso deverá sempre ser justificada com fins legítimos e respeitar os limites de proporcionalidade.

Assim, para proceder ao pedido deverá ter uma autorização prévia, por unanimidade, de todas as pessoas que habitem no edifício, sejam condóminos, arrendatários ou usufrutuários.

Para mais informação: www.APEGAC.com

*** A instalação de sistemas de videovigilância pode impôr-se aos moradores que votem contra?

Não.

O direito da União Europeia e a Constituição garantem a todos os cidadãos o direito à imagem, à privacidade e à protecção dos dados de carácter pessoal. A instalação de sistemas de videovigilância em prédios de habitação afecta necessariamente esses direitos, pelo que só é legitima  em condições muito restritas.

Neste caso, entra em jogo o direito à segurança, que garante a afirmação de outros direitos fundamentais, como a propriedade ou a integridade física. A harmonização entre os vários direitos deve restringir-se a princípios de intervenção mínima, proporcionalidade e razoabilidade. A Comissão Nacional de Protecção de Dados entende que deve ser obtido o consentimento de todos os condóminos, o que implica que basta a discordância de um para que a instalação do sistema fique vedada a todos.

Note-se que o consentimento dos condóminos pode ser revogado a qualquer momento. Se um deles mudar de ideias, o sistema terá de ser retirado, sem prejuízo do apuramento de responsabilidades que possam decorrer.

Para além disso, caso seja obtido o consentimento de todos os condóminos, as câmaras deverão ser colocadas de forma a garantir a protecção da privacidade de outros cidadãos. Isto implica que as câmaras apenas poderão abranger a propriedade em causa, o que exclui a captação de imagens da via pública, de propriedades de terceiros ou caminhos de uso comum (e.g., servidões de passagem).

Por fim, a videovigilância efectuada por recurso às referidas câmaras deve realizar-se segundo determinadas condições técnicas, o que implica a contratação de profissionais ou empresas de segurança privada, munidos de licença e alvará válidos, os quais podem então montar o sistema.

Para mais informação: Fundação Francisco Manuel dos Santos

*** É necessária autorização para a realização de obras urgentes?

Não é necessária autorização para obras urgentes.  A este propósito também se refere Rui Vieira Miller (A Propriedade Horizontal no Código Civil, p. 230), alvitrando que "não carece o condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com essa autorização".

Para além da administração, também um Condómino poderá fazer realizar obras urgentes. Conforme escreve Joel Timóteo Pereira, "(...) o condómino não precisa de qualquer autorização do administrador ou da assembleia de condóminos para realizar as obras urgentes. Basta que, tendo havido comunicação da sua parte, ocorra a falta (omissão) ou impedimento do administrador na sua efectivação (art.º 1427.º do Código Civil)."

Para mais informação: Escritos Dispersos

*** O que é o Regulamento do Condomínio?

Conjunto de regras de carácter genérico sobre o uso, fruição e conservação das partes comuns. Obrigatoriamente, deve ser elaborado pela assembleia de condóminos, ou pelo administrador e aquela não o tiver elaborado, desde que haja mais de 4 condóminos e não tenha sido integrado no título constitutivo.

*** O que é o Titulo Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH)?

É a escritura notarial que instituiu o prédio em propriedade horizontal, ou seja, que o dividiu em frações autónomas enquanto unidades independentes e partes comuns.

Para mais informação: www.APEGAC.com

*** Os condóminos podem opor-se ao arrendamento para armazém de uma fracção destinada a garagem?

Sim. Se no título constitutivo da propriedade horizontal constar como garagem o fim a que se destina a fracção. Os condóminos, que não outorgaram esse arrendamento, podem pedir judicialmente a declaração da sua ineficácia e a cessação imediata da utilização da fracção para fim diverso do inicialmente previsto.

*** Se um condómino se recusar a pagar as despesas de conservação ou fruição das partes comuns, há alguma forma de o obrigar a pagar?

Sim. Neste caso o administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referentes aos montantes deliberados em assembleia. Para tanto bastará utilizar a acta da reunião que tiver determinado o pagamento que funcionará, apenas quanto às despesas deliberadas, como título executivo.

*** É possível estipular que os encargos relativos aos ascensores sejam superiores para os donos das fracções mais elevadas?

Sim. A comparticipação das despesas poderá ser convencionada entre os condóminos e é válida desde que a mesma especifique e justifique, claramente, os critérios que determinam a imputação dos encargos.

Na lei, a regra relativa à repartição dos encargos das partes comuns de um edifício em propriedade horizontal é a do pagamento em proporção do valor das suas fracções, ou seja, em função da percentagem ou permilagem.

Esta regra prevalecerá apenas se não existir convenção em contrário, aprovada sem oposição, pela maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio.

*** O proprietário de uma fracção no r/c de um prédio com elevador deve pagar esses encargos mesmo que não utilize o elevador?

Não. Só é obrigado a comparticipar se o elevador der acesso a garagens ou arrecadações que constituam parte da sua fracção, independentemente de o utilizar ou não.

*** Na propriedade horizontal há algum seguro obrigatório?

Sim. O seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas quer quanto às partes comuns.

Artigo 1429.º (Seguro obrigatório)

1 - É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.

2 - O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efetuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respetivo prémio.

Republicação do Decreto-Lei n.º 268/94 - Artigo 5.º - Atualização do seguro

1 - É obrigatória a atualização anual do seguro contra o risco de incêndio.

2 - Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada atualização.

3 - Se a assembleia não aprovar o montante da atualização, deve o administrador atualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

*** O que é o fundo comum de reserva? É obrigatório?

Sim. Este fundo é obrigatório e é constituído por uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da quota parte das despesas do condomínio. Este fundo é destinado a financiar despesas de conservação ou reparação extraordinária do edifício e deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a sua administração.

Este fundo poderá constituir-se sob a forma de "conta poupança condomínio" caso haja deliberação da assembleia nesse sentido.

*** Os Animais e o Regime Português da Propriedade Horizontal (Por Profª Doutora Sandra Passinhas)

 INTRODUÇÃO

O problema de saber se um condómino pode ou não deter, e em que termos, animais numa fracção autónoma de um prédio constituído em propriedade horizontal tem vindo a ganhar novas proporções nos dias que correm, devido ao aumento do número de animais de companhia, em especial cães e gatos, detidos em apartamentos. (...)   A presente exposição está estruturada em quatro partes: começamos por uma análise do regime geral da propriedade horizontal, com particular incidência no que respeita às proibições e restrições respeitantes a animais. Em segundo lugar, teceremos algumas considerações a respeito da interpretação e concretização dessas mesmas proibições e restrições. Em terceiro lugar, analisaremos o artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 314/2003, de 17 de Dezembro, que aprova o Programa Nacional de Luta e Vigilância Epidemiológica da Raiva Animal e Outras Zoonoses, que estabelece um número máximo de animais a alojar em prédios urbanos, e cuja leitura pode ser equívoca. Por último, veremos como pode um condómino defender-se dos incómodos causados por um animal detido numa fracção autónoma vizinha.

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